Финансовые трудности могут застать врасплох любого заемщика. Потеря работы, затяжная болезнь или кризис в бизнесе часто приводят к задержкам выплат по кредитам. В случае с обычным потребительским займом ситуация неприятна, но при ипотеке риски возрастают многократно. Под угрозой оказывается крыша над головой.
Многие ошибочно полагают, что единственное жилье забрать невозможно. К сожалению, для ипотечных квартир закон делает жесткое исключение. Я регулярно веду сложные споры с банком по ипотеке и знаю, что опускать руки нельзя даже в самых критических ситуациях. Существуют легальные способы не остаться без крыши над головой.
По закону банк имеет право потребовать продажу заложенной квартиры с торгов, если просрочка платежей составляет более трех месяцев.
Чем грозит просрочка платежей по ипотеке
Когда заемщик перестает платить, банк запускает стандартный механизм взыскания. Сначала вам будут звонить сотрудники службы безопасности с требованиями погасить долг. Затем финансовая организация начислит штрафы и пени, которые начнут расти как снежный ком. Если ситуация не меняется, банк обратится в суд.
Основная цель кредитора - расторгнуть договор и продать недвижимость с аукциона для закрытия долга. При этом мнение заемщика о стоимости квартиры банкиров мало интересует. Они часто занижают цену недвижимости при оценке. В результате человек рискует потерять и жилье, и уже выплаченные ранее деньги.
Это опасно.
Способы досудебного урегулирования проблемы
Важно не скрываться от кредитора и сразу идти на контакт. Банкам невыгодно заниматься судебными тяжбами и продажей квартир с молотка. Они предпочитают договариваться, если видят адекватное поведение заемщика.
Я подготовил список законных инструментов, которые помогут временно снизить финансовую нагрузку или полностью разрешить кризис:
- Оформление законных ипотечных каникул на срок до шести месяцев (при потере работы или снижении дохода на 30%).
- Подача заявки на внутреннюю реструктуризацию долга со снижением ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита.
- Рефинансирование ипотеки в другом банке под более низкий процент (подходит при отсутствии текущей просрочки).
- Продажа квартиры из-под залога с согласия банка для полного погашения кредита и сохранения остатка денег.
Однако помните, что ипотечные каникулы предоставляются строго при соответствии определенным лимитам и условиям. Банк потребует гору справок для подтверждения сложной жизненной ситуации. С другой стороны, это реальный шанс получить передышку и стабилизировать свои финансы без потери жилья.
Как вести себя, если банк уже обратился в суд
Если договориться мирно не удалось, начнется суд с банком по ипотеке. Многие заемщики совершают ошибку - просто игнорируют заседания. В результате суд быстро выносит решение в пользу истца, утверждая его расчеты долга и заниженную стоимость продажи жилья.
Кажется, бороться в суде сложно, но вполне реально. Вы можете существенно снизить размер начисленных неустоек, сославшись на статью 333 Гражданского кодекса. Также необходимо заявить ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы, чтобы установить честную рыночную стоимость квартиры. Это убережет от продажи имущества за бесценок.
Выход есть.
Главный козырь заемщика в суде - право просить отсрочку реализации заложенного имущества на срок до одного года. Закон об ипотеке дает суду такое право при условии, что залог не связан с предпринимательской деятельностью. За этот год вы можете найти новую работу, реструктуризировать долг или выгодно продать жилье самостоятельно. Главное - вовремя заявить это требование и правильно его обосновать. Помните, что грамотное юридическое сопровождение помогает полностью сохранить квартиру при просрочке даже в запущенных случаях.
- ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
- ГК РФ, ст. 309–310 (надлежащее исполнение обязательств)
- ГК РФ, ст. 450–452 (основания изменения и расторжения договора)
- Постановление Пленума ВАС РФ №17 от 17.02.2011
